一、背景依据
2017年1月，经党中央、国务院同意，原国土资源部在厦门等全国34个地区开展国有建设用地使用权二级市场交易管理试点工作。2018年9月，厦门市顺利通过自然资源部的试点验收，多项具体试点工作获得肯定。试点期间，原市国土房产局印发《厦门市国有建设用地使用权二级市场交易管理试行办法》（厦国土房〔2018〕393号），文件已于2020年到期。
2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），是我国首个专门规范土地二级市场的重要文件，确立了一系列基础性、系统性制度安排：明确交易规则，促进要素流通；放宽抵押限制，支持民营经济；创新运行模式，降低交易成本；强化监督管理，维护市场平稳。在国办发〔2019〕34号文件基础上，省政府办公厅于2020年印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》（闽政办〔2020〕49号），分别从完善交易规则、创新运行模式、健全服务体系等方面明确了具体实施措施。
二、制定过程
按照市委、市政府领导有关指示，为贯彻落实国办发〔2019〕34号、闽政办〔2020〕49号文件精神，结合我市土地二级市场工作实际，由市资源规划局牵头形成《厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》文件初稿，征求市财政、住房、国资委等相关部门意见并修改后，报经市政府专题会议多轮研究，经2021年8月17日第148次市政府常务会议、8月25日市委常委会会议研究原则同意，由市政府办公厅印发实施。
三、主要内容
《厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》结合我市工作实际，细化落实国办发〔2019〕34号、闽政办〔2020〕49号文件精神，便于具体实施，主要包含以下七个方面内容：
（一）划定适用范围
根据国办发〔2019〕34号、闽政办〔2020〕49号文件精神，主要针对以宗地为单元转让、出租和抵押的交易行为，包括土地交易和土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。并根据我市工作实际，排除一些不宜纳入的情形：一是各类房产的分套、分层交易、城镇私房交易，此类房产交易量大、交易频繁，但一般建筑体量较小，对土地市场的冲击不大；二是政府储备用地临时利用、农村集体预留发展用地交易，及行政事业单位的建设用地使用权的交易，都已有专门的文件规定。
（二）明确交易途径
通过“线上”+“线下”的方式完成交易，先通过土地二级市场交易业务平台，发布和查询土地转让、出租信息、参与网上竞价，“线上”进行交易。待交易达成后，前往不动产登记部门窗口，“线下”办理不动产登记或备案，完成全部交易流程。待今后条件成熟，可逐步推行全程网办。
（三）设置负面清单
根据《不动产登记暂行条例》《闲置土地处置办法》等相关要求，设定不得进入土地二级市场的八种情形，主要包括未依法取得不动产权证书、依法查封或者以其他形式限制权利、应当依法征收或收回建设用地使用权等。
（四）细化转让条件
一是明晰不同方式取得土地的转让条件。以出让等有偿方式取得土地转让的，应当符合土地出让合同、监管协议等约定的投入产出、产业类型、受让人主体等转让条件；以划拨方式取得土地转让的，需房屋已经建成并取得不动产权证书。二是明确宗地分割、合并转让条件。包括具备独立分宗条件、经资源规划部门审查同意并依法重新出具规划条件、分割或合并后的总计容建筑面积不增加、原土地用途不改变等七个条件。三是明确政府回购的情形。转让价格低于基准地价修正值的80%的，政府有优先购买权，由资源规划部门报市政府建议行使优先购买权，市政府明确不予购买的，方可办理产权转移登记。
（五）完善出租规范
一是明确出租条件。未按土地有偿使用合同规定的期限和条件投资开发的，不得出租；以划拨、限制性出让方式取得的土地出租，需符合本市土地收益金征收管理的相关规定。二是明确土地收益金申报制度。土地使用权人应在签订出租合同后30天内向资源规划部门申报，按照我市土地收益金征收管理的相关规定缴纳土地收益金。三是划拨宗地长期出租（出租年限超过5年）营利，或部分用于出租营利且可分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。
（六）抵押放管结合
一是放宽对抵押权人和抵押物的限制。自然人、企业均可作为抵押权人。以有偿方式取得的营利性教育、医疗卫生和养老服务等项目用地可以进行抵押，涉及抵押处置的，不得改变土地用途。二是进一步明确抵押三方合同要求。土地出让合同中约定抵押时需经出让人同意等限制抵押条款的，在土地抵押时，抵押人、抵押权人与出让人应签订三方合同，对建设用地使用权抵押价值、抵押物处置等进行约定。
（七）强化监管措施
一是明确转让后土地剩余年限的认定原则。二是明确转让后的由新受让人承接义务，相关部门依职责对新受让人进行监管。三是对违法违规交易的，转让方未按规定申报交易价格的，出租方未按规定申报缴纳土地收益金的，不予办理相关手续。四是区政府及相关部门应依职责加强对建设项目用地全链条监管。
四、联系人及联系电话
联系人：市资源规划局利用处张铁军；联系电话：2855255。
扫一扫在手机上查看当前页面
闽公网安备 35020302032660号
