各区人民政府，市直各委、办、局：

　　为进一步完善农村村民住宅建设管理，推进新农村建设和城镇化进程，提高土地节约集约利用水平，切实解决农村村民住房困难问题，有效遏制“两违”行为，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》、《厦门市城乡规划条例》等法律法规精神，现制定以下意见：

　　一、强化协同管理，明确部门职责

　　区政府负责本行政区域农村住宅建设管理工作。负责农村村庄规划审批、农村村民住宅建设用地审批；负责对各镇（街）、村（居）住宅建设管理相关部门的监督考核等。区政府要针对部分农村村民的住房困难问题，采取有效措施，切实发挥镇政府（街道办）、村（居）委会在解决农村村民住房困难问题上的主导作用。

　　镇政府（街道办）负责本行政区域内村庄规划编制及农村村民建房申请的审核、报批和批后监管等工作；负责宅基地调查摸底、建立宅基地档案、宅基地纠纷调处及其他日常监督管理等工作。

　　市国土房产局负责监督和指导农村村民住宅用地管理、土地利用总体规划管理和调整、农转用审查报批、农村村民住宅登记发证等工作。市规划局负责审查村庄规划、办理农村村民住宅规划许可办理等工作。市财政局负责相关资金的预算、拨付和监管等工作。市建设局负责组织编制村镇住宅建设通用图则、指导住宅建设单体设计和推广等工作。市行政执法局和各区行政执法局负责依法查处非法占地违法建房行为。

　　二、加强规划管控，严格用地管理

　　（一）农村村民住宅建设审批必须以土地利用总体规划和城乡规划为依据，合理控制农村村民住宅建设规模。镇政府（街道办）应组织编制村庄规划，经市规划局审查后，报区政府批准实施。各区政府要切实加强规划管控，严格落实土地利用总体规划和村庄规划。对确需选址于土地利用总体规划或村庄规划允许建设范围外的农村村民住宅用地，应经国土、规划等部门组织论证后，依法申请规划调整。

　　（二）农村村民住宅建设实行建设区域分类控制制度，各区政府应合理划定农村村民住宅禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批新建或翻改建村民住宅；限建区内不得新建村民住宅，属于危房的，允许利用旧宅基地翻改建，层数应控制在三层以内，建筑面积应控制在270平方米以内；适建区内村民可申请新建住宅，申请利用旧宅基地翻改建的，层数应控制在三层以内，建筑面积应控制在270平方米以内。经规划、文化管理部门认定的闽南大厝，不得申请翻改建，可采取置换方式，由权属人向村集体申请置换宅基地新建住房。各区政府应根据实际情况适时调整禁建区、限建区范围，合理解决无房户、危房户住房困难。

　　（三）农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”等申请条件和地质灾害隐患审查要求。新宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在三层以内，建筑面积控制在270平方米以内。

　　（四）宅基地面积在80平方米以内的，批准建筑面积可根据实际情况控制在300平方米以内，层数控制在四层以内。批准建设四层的，应委托有相应资质的设计单位进行设计，按规定办理规划许可、建筑施工、质量安全监督等相关手续，并由具备相应资质的施工企业承接施工。

　　（五）村民申请新建或翻改建住宅鼓励增设坡屋顶，各区政府可自行制定增设坡屋顶补贴、奖励等激励措施。

　　（六）各镇政府（街道办）应加强农村宅基地批后监管，对未按批准要求建设的，应责令整改纠正；属非法占地、违法建房的，应依法严肃查处。

　　三、推行农村住宅集中建设，促进土地集约节约利用

　　各区要根据建设区域分类控制要求，结合新农村建设，遵循“集中居住、节约用地”原则，逐步推行“统一收地、统一配套、统一安排”的宅基地安排机制、建设公寓式农村村民住宅小区，逐步解决当前“只建新房，不见新村”的实际问题，促进美丽乡村建设。

　　（一）各区要改革农村宅基地安排机制，改变村民自行找地建房的现象，由镇政府（街道办）负责会同村（居）委会，每年根据规划要求和村民需求，在村庄规划区内选取拟建设地块，组织收回村民承包地，按适度实用的原则做好场地平整、给排水、供电、道路等基础配套工程后，以有偿使用方式统一安排宅基地，保证资金平衡。对被收回承包地的村民，村（居）委会应给予重新调整安排承包地或按征地补偿标准给予补偿。

　　基础配套工程可按村级工程的相关要求组织实施。采取集中统建的农村住宅项目应办理质量安全监督手续，质量安全监管工作由各区建设局具体负责。

　　（二）各区要安排专项资金，在宅基地供需矛盾较为突出、城镇化水平较高的村（社区），推行使用集体土地建设公寓式村民住宅小区。根据村庄规划要求和村民需求，按照"统一规划、统一建设、统一分配、统一管理"的模式，因地制宜选址建设公寓式农村村民住宅小区，重点解决住房困难户、危房户、拆迁安置户的需求。在解决村民住房困难、改善村民居住条件和生活环境的同时，逐步提高农村城镇化水平。通过价格优惠、银行信贷、财政补贴等方面的扶持，促进农村村民住宅小区政策的实施。有条件的村（居）可联系商业银行，申请参照房地产项目办理抵押或按揭贷款，解决村民资金困难。

　　（三）建立公平、公正的分配机制，切实解决村民住房困难问题。各区要建立村民住房评分轮候制度，由镇政府（街道办）引导，成立村民评分轮候小组，根据村民住房情况，优先照顾贫困户、残疾人等人员需求，进行综合评分，并按评分结果轮候安排宅基地或村民公寓。

　　四、推动禁建、限建区疏堵结合，落实提前安置政策

　　提前安置是指为解决村（居）民住房困难问题，对位于规划禁建或限建区内，尚未启动土地房屋征收，或未列入近期征收计划的村庄（社区），由村（居）民向政府申请参照现行房屋征收政策提前予以安置的方式。

　　提前安置的申请户必须符合农村村民住宅建设和用地申请条件。申请户原有住房的，必须在政府交付安置房后及时拆除，并申请由政府收回原批建手续或注销土地房屋权属证书，原宅基地交由土地储备部门收储。今后政府统一实施所在片区土地和房屋征收时，已安排提前安置的村（居）民不再享有任何形式要求安置补偿的权利。

　　提前安置申请流程可参照农村村民建房报批程序执行。由村（居）民提出书面申请，经村（居）委会、驻镇（街）国土资源所、镇政府（街道办）、国土房产分局、区建设局审核，并报区政府审批后，由申请户所在镇政府（街道办）与申请户签订房屋提前征收安置协议书，由区建设局组织安排安置房。申请户可持申请审批表和房屋提前征收安置协议书等材料，向产权登记部门申请办理土地房屋产权登记手续。

　　五、推行拆旧建新，促进空心村改造

　　各区要结合新农村建设，加大政府财政投入，采取政府补贴、奖励等激励措施，加快推行成片“空心村”改造，鼓励利用原宅基地拆旧建新。相关部门应给予政策上的倾斜和扶持，以推动"空心村"改造和拆旧建新政策的顺利实施。

　　农村村民建房应优先利用村内空闲宅基地和未利用土地。村民在原宅基地之外申请新建住宅的，申请时应按规定承诺拆除旧房、退回旧宅基地。镇政府（街道办）应组织各村（居）委会做好旧宅基地收回工作。拆除旧建筑物的补偿问题由各村（居）根据实际情况，按照“一村一案”的方式制定方案，报镇政府（街道办）审批后执行。

　　六、重视农村贫困人员，优先解决住房困难

　　各区要统一部署，以镇政府（街道办）作为责任主体，组织对各村（居）贫困户、残疾人等人员的住房困难问题进行专项调查摸底，并组织协调、优先安排建房申请，实行审批绿色通道和长期全程跟踪机制，逐宗落实到户。对因遭受各种重大变故，家庭经济特殊困难申请住房救助的家庭，由各区政府加大补助力度，优先安排解决。

　　七、规范宅基地报批流程，提高农村建房审批效率

　　各区政府和镇政府（街道办）要进一步规范相关部门的职责，减少不必要的搭车审查、集中会审等环节，缩短审查时限，建立并联审查机制，逐步推行网上审批，切实提高农村建房审批效率。

　　（一）符合下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地：

　　1.因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　2.因国家、集体建设或旧城（村）改造需要拆迁、搬迁，按有关规定可新建个人住宅的；

　　3.因发生或防御自然灾害，需要搬迁安置的；

　　4.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　5.法律法规规定的其他情形。

　　（二）宅基地申请和报批程序：

　　1.村民申请及村（居）委会审查。村（居）委会接到用地申请后，应当依法召开村（居）委会议或者村民代表会议进行审议，并将申请户家庭成员及原有住宅情况、拟建住宅的位置、用地面积、房屋层数等情况在公告栏公示，公示期限为15日，对公示情况应予拍照并做好记录。公示期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请户原有住宅及家庭成员相关情况，并将符合建房申请条件的申请户材料报送镇政府（街道办）审核。对不符合申请条件的，村（居）委会应做好说明解释工作。

　　2.镇政府（街道办）审核（批）。镇政府（街道办）应当在收到申请材料后5个工作日内，组织镇（街）村镇建设管理部门、国土资源所一同到实地勘测，对是否符合村民住宅建设和用地申请条件、是否符合土地利用总体规划和村庄规划，是否存在地质灾害隐患、是否符合房屋建设技术标准等事项进行审核及绘制相关图件。经审核符合条件的，由镇政府（街道办）分新建（扩建）和翻改建两种情况报批。

　　属利用原宅基地翻改建的，不需办理用地批准手续，申请户取得《乡村建设规划许可证》并经放样后即可动工建设。属新建或扩建的，由镇政府（街道办）报规划部门审批，规划部门应当在收到有关材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《乡村建设规划许可证》后，镇政府（街道办）应在5个工作日内上报至区政府审批用地。

　　3.区政府审批用地。区政府应当在接到镇政府（街道办）上报有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)，组织国土、规划等部门进行并联审核。予以批准的，由国土部门核发《建设用地批准书》。

　　涉及应当办理农用地转用的，由村（居）委会按居住小区提出申请，镇政府（街道办）负责报国土房产分局审查，并逐级上报至市政府审批后，方可逐宗报批宅基地供地手续。

　　4.放样与验收。农村住宅建设规划和用地审批完成后10个工作日内，镇政府（街道办）应组织村镇建设管理部门和国土资源所一同到实地放样定界，或委托具有相关资质的测绘单位进行放样，村民方可开工建设。住宅建成后，由镇政府（街道办）组织村镇建设管理部门和国土资源所进行检查验收。

　　5.登记发证。住宅建成后，村民持相关材料向国土资源所申请办理土地房屋产权登记手续。

　　各相关部门在审查村民建房申请过程中，对不符合规定要求的，应当及时通过村（居）委会，告知建房申请人并做好说明解释工作。

　　八、加强组织保障，严格监督检查

　　（一）加强领导。各级各部门要高度重视，进一步加强组织领导，完善工作机制，落实工作责任，确保农村村民建房各项工作有序开展。

　　（二）试点先行。同安、翔安区要在城镇化水平较高的区域，试点推行建设公寓式农村村民住宅小区；并结合辖区的实际情况，在每个镇（街）选取一个村（居），试点实行宅基地“统一收地、统一配套、统一安排”机制。对列入试点的村（居），不再受理单宗新建住宅申请。海沧、集美区要根据文件要求，进一步规范落实提前安置政策的有关做法，切实维护村民合法权益。

　　（三）抓好落实。各级各部门要将解决农村村民住房困难作为重大民生问题抓紧抓好。各区要结合实际情况，因地制宜采取有力措施，做好各项工作落实，切实解决好村民住房困难问题。

　　（四）资金保障。村级财政比较困难的村（居），因收地补偿、场地平整、给排水、电、道路等基础配套工程建设需要，可向镇政府（街道办）申请垫付周转资金。周转资金由区财政根据试点项目需要安排给镇政府（街道办），区财政也可向市财政申请借款，由区财政统借统还；全面推行后所需资金另行安排。对村级财政困难或推进效果好的村（居），市、区政府可给予适当补助或奖励。

　　（五）注重宣传。各区要运用群众喜闻乐见的宣传方式，积极开展宣传活动，努力营造有利的社会舆论氛围，积极争取村民的理解和支持，有效推进农村村民建房各项工作。

　　（六）严格监督检查。各级政府和相关部门应严格按职责要求和规定时限落实审查责任，对弄虚作假、失职渎职或推诿扯皮的，将依法追究责任。对不认真履行审查和报批职责的村（居）委会，由区、镇政府责令限期整改。各级政府和相关部门应按照土地管理共同责任机制要求，形成执法监管合力，共同遏制非法占地违法建房行为，切实保护农民和集体的合法权益。

厦门市人民政府

2014年6月4日