主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。
本期访谈，我们邀请到了厦门市自然资源和规划局党组成员、副局长沈瑞全先生做客政府网，为大家解读《厦门市自然资源和规划局 厦门市住房和建设局关于印发城镇老旧小区自主更新改造指导意见的通知》（以下简称《指导意见》）的有关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问，提出宝贵的意见和建议。
主持人
沈副局长您好，欢迎您做客市政府网站。
沈副局长
主持人好，各位网友大家好。
主持人
首先请您介绍一下，《指导意见》的起草背景，谢谢！
沈副局长
我市老旧小区存在的安全隐患、基础设施薄弱等社会问题日益突出。近年来，江浙地区个别老旧小区由业主作为出资主体，政府给予政策、部分费用支持，通过业主自主更新改造，对老旧小区楼房实行原拆原建，消除了安全隐患，并同步完善部分功能设施，促进了业主居住品质提升。
沈副局长
我市坚持以人民为中心的发展思想，促进城镇老旧小区自主更新改造，进一步提升居住品质，满足人民群众美好生活的需要。为提供更多的更新改造路径选择，按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《厦门经济特区城市更新条例》，并借鉴兄弟省市做法，我局会同市住建局印发《指导意见》指导我市老旧小区自主更新改造工作。
主持人
能否请您详细给我们解读一下，《指导意见》的适用范围？
沈副局长
结合我市老旧小区的实际情况，在2014年版仅适用于预制板房基础进行优化调整。具体如下：我市城镇老旧小区内多户业主的多层或高层住宅楼，在符合国土空间规划的前提下，存在以下情形之一的，房屋所有权人可申请开展自主更新改造：
一是建筑使用年限40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的；
二是因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的。
此外，本市单位自管房的危房改造可参照执行。
主持人
那么，《指导意见》具体有哪些内容呢？
沈副局长
《指导意见》主要包括以下内容：
一是明确了建设资金的筹措方式。
二是分类提出了单栋独立改造、相邻多栋联合改造和整体改造三种方式。
三是允许一定比例的增容扩面。四是明确审批流程。五是鼓励设立专项维修资金。
主持人
好的，谢谢沈副局长的详细解读。下面，我们看看网友的问题。
陈先生（网友）
自主更新改造的资金如何解决？
沈副局长
自主更新改造的建设资金主要由房屋所有权人自筹，并自行协商出资比例，可按照原建筑面积比例承担。同时，业主可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、申请住房公积金组合贷款等多种渠道筹措资金，确保改造项目资金可持续。
江女士（网友）
改造后面积能增加吗？
沈副局长
在符合日照等技术条件的前提下，自主更新改造可以适当增加建筑面积。原则上可增加不超过原产权面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和公共服务配套设施；另外10%用于原有住宅按套扩面。
卢先生（网友）
改造流程是怎样的？需要哪些步骤？
沈副局长
首先城镇老旧小区自主更新改造应经全体改造房屋所有权人书面同意后，房屋所有权人经区政府批准后作为自主更新改造实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或者具备相应资质的法人，负责组织房屋所有权人协商和项目申请工作。具体流程如下：
一是编制实施方案：自主更新实施主体编制更新项目实施方案，方案包含改造方式、改造内容、资金筹措、建设时序、委托实施等事项。
二是联合审查指导：向所在街道提交更新项目实施方案，由区政府组织住建、财政、资源规划等部门进行联合审查指导。
三是方案深化批准：按照联合审查指导意见，修改完善更新项目实施方案，按规定报区政府同意。涉及需小区业主共同决定事项的，按程序由小区业主共同决定。
四是审批建设：按规定申请核定规划条件、核发建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
五是验收登记：施工建设完成后，按相关规定申请工程建设联合验收，项目验收通过并完成竣工验收备案的，房屋所有权人可向不动产登记部门办理不动产登记。
铁牛（网友）
改造后小区如何管理？维修资金怎么解决？
沈副局长
改造完成后，鼓励实行专业化物业管理。可参照市建设主管部门定期公布的各类建筑工程综合平方米造价指标计算的按投资总额的2%设立首期专项维修资金，在办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，确保小区长期维护和良性运行。
问（网友）
请问政府对于开展自主更新改造的小区，有哪些具体的支持政策呢？
沈副局长
为了积极稳妥地推进自主更新改造工作，政府在政策上给予了大力支持，主要体现在四个方面：
一是允许一定比例的增容扩面。为进一步补齐基础设施及公共服务设施，提升居民居住品质，根据《厦门经济特区城市更新条例》，在日照等条件允许的前提下，项目改造可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。
二是允许按规定免缴、缓缴土地价款。因增设电梯、公共开放架空空间、建设公共服务及配套设施增加的建筑面积，以及新增地下空间开发且由全体业主共有的建筑面积，根据有关文件规定，不需要补交土地价款；因原有住宅按套扩面的，需要补交土地价款。可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时补交。土地价款按申请受理时点的市场评估价补交。未补交土地价款的，登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质。
三是分类支持储藏间空间置换。原储藏间或柴火间（杂物间）已计入原不动产登记面积的，项目改造时可不再保留，其建筑面积可等面积置换至户内；未计入原不动产登记且有合法来源的，不能置换至户内，但可继续保留，并纳入自主更新改造实施方案进行设计。
四是按照规定享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，以及按规定享受相应补助。
这些支持政策的目的，就是希望通过政府的引导和服务，激发业主的积极性，共同把老旧小区更新这件好事办好、实事办实。
主持人
非常感谢沈副局长做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。