主持人
非常感谢代副局长做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。
代副局长
不动产登记必须来源合法、四至清楚、权属无争议。
后溪杨先生
厦门由于多年没有审批宅基地造成历史遗留的有房没证的情况，政府有没有什么方案来处理确权给农民？
代副局长
属于厦门市户籍农村村民，符合“一户一宅”申请条件，且所在村庄属于适建区，可以按规定申请农村宅基地。
Q龙
请问现在厦门市一家三口均名下无房，可以申请农村宅基地建房吗？
代副局长
《意见》于2019年9月16日印发执行。在此之前已提交的不涉及新增建设用地的宅基地申请可由区政府研究决定是否继续审批，9月16日后应按新的规划及文件要求执行。
同安区洪塘镇埔后村村民
《2017-2035》农村空间规划把同安区洪塘镇埔后村列为禁建区，由于该方案未正式发布，是否可以认为该村现在还不是禁建区，是否可以预留原农转非的宅基地，解决困难村民的住房问题。由于村民在申请批建手续时，由于村民之间的地块纠纷，几年都得不到解决，致使批建手续无法办理，宅基地到现在还闲置。
代副局长
符合条件的农村村民可通过提前安置、保障性住房等多种方式满足合理住房需求。有条件的村庄还可以通过建设公寓式村民住宅小区、集中联建住宅等方式解决村民住房需求。
hui520
对于不在拆迁计划范围内的，怎么不让建新房和翻建了，老百姓有钱了谁不想住新房子大房子？孩子大了结婚生子，哪个大人不想给他们建套新房？中央的政策是一户一宅！
代副局长
翻改建具体实施由所在区建设部门负责，具体手续请咨询所在区建设局。
zheng
我父母亲于2009年以转让的方式将农村的房子转让给我，我夫妻二人均为事业单位职工。我于2012年申请将老房子翻建，并取得红色的《村镇个人住宅建设许可证》，后因家人身体健康问题而无暇实施翻建。最近家里多了二胎，住房日渐窘迫。想进行旧房翻建，是否还能进行翻建？如果能需要什么手续？谢谢！
代副局长
划入限建区的村庄，不得申请新增建设用地用于宅基地建设，现已不再审批限建区内的宅基地农转用。但可以利用存量旧宅基地进行翻改建，还可通过提前安置、保障房等方式满足限建区内村民的合理住房需求，有条件的村庄还可以通过建设公寓式村民住宅小区、集中联建住宅等方式解决村民住房需求。
老农
想咨询下，17年就申请新建宅基地的，因为暂停农转非卡住的，现在又被划入限建区，能不能农转，能不能批建，那时候还不是限建区，是红线内（可批建的）
主持人
好的，谢谢代副局长的详细解读。下面，我们看看网友的问题。
代副局长
根据厦府〔2019〕267号文件精神，我局也配套出台农村提前安置房不动产登记指导意见。
一是农村提前安置房办理不动产登记所需材料：经审批的《农村村民提前安置申请表》、《提前安置协议书》、区政府调拨安置房源的证明、完税凭证、区政府出具的提前安置确认材料[包括申请户的家庭成员姓名、身份证号码、安置前房屋坐落（或注明按照“一户一宅”政策安置的无房户）与提前安置房坐落对应关系表]。
二是农村提前安置房权利人：农村提前安置房以户为单位申请，权利人依据《提前安置协议书》确定。《提前安置协议书》应体现享受提前安置面积的全部家庭成员。已经提前安置但部分家庭成员已故，暂时难以明确继承关系的，可由全部或部分继承人、或者代办人提交该家庭成员死亡证明及具结保证书，不动产登记时注明该家庭成员“已故”。
三是提前安置房管理政策：提前安置房参照拆迁安置房产权性质及模式办理不动产登记，经区征收主管部门确认住房困难家庭原房屋已列入征收范围，或者无房户原所在自然村已全部征收之后，或者签订《提前安置协议书》满8年之后，该提前安置房方可上市交易。以上内容，提前安置户签订提前安置协议时应予明确并记载于不动产权证书及登记簿。提前安置房屋性质仍为安置房,今后上市时按照安置房标准缴交地价 。
主持人
关于农村提前安置房不动产登记有哪些具体的规定呢？
代副局长
根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》的要求，村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层。
《意见》起草时，考虑到我市的实际情况及政策的延续性，对独立建房、翻改建的相关政策和要求分以下三种情况：
一是新建村民住宅的宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在3层以内，建筑面积控制在270平方米以内；
二是对因宅基地面积受限，新批宅基地面积小于80平方米的，层数控制在4层以内，建筑面积控制在300平方米以内；
三是对家庭人口超过6人、人均建筑面积不足50平方米、无法取得新增宅基地的家庭，在承诺分户后不再申请新增宅基地、且符合村庄规划的前提下，允许其分户后可利用旧宅基地拼户翻改建成单元式住宅，宅基地面积应控制在100平方米以内，层数控制在4层以内，分户后每户住宅建筑面积控制在200平方米以内，人均建筑面积控制在50平方米以内。村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省、市、区建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集。
代副局长
对于在《意见》出台前各镇街已受理的存量宅基地供地申请，在《意见》出台后村庄管控原则改变，涉及此类情况由区政府研究决定是否继续供地。
主持人
独立建房、翻改建的用地面积有什么新规定吗？
主持人
《意见》出台前已申请存量宅基地供地而目前还未获批准的村民，后续是否会受影响？
代副局长
《意见》已于9月16日印发，《厦门市村庄空间布局规划》目前已完成公示并上报市政府。在符合规划的前提下，村民可以按有关规定申请宅基地，我局已恢复受理宅基地农转用审查报批申请。
主持人
目前《意见》已发布，符合条件的村民是否可以开始申请宅基地及宅基地农转用？
主持人
《村庄空间布局规划》有没有调整机制？
代副局长
《意见》明确，各区政府应定期对村庄空间布局规划实施进行评估，并适时提出调整禁建区、限建区、适建区范围的意见和建议，提交市政府研究。
代副局长
规划划定了农村村民住宅禁建、限建、适建村庄，实行区域分类管控、分类审批，制定村庄管控措施。
代副局长：第一，禁建村庄定义与管控措施。
禁建村庄包括：生态红线内的村庄；岛内村庄；城镇开发边界内规划需要拆迁的村庄；城镇开发边界外因重大基础设施建设或地质灾害等因素需要拆迁的村庄。
管控措施：禁建区内不再审批新建农村村民住宅。禁建区内经鉴定属于Ｄ级危房，对列入近期拆迁计划的，或东坪山上虽未列入近期拆迁计划但权属清晰的，实行提前安置；未列入近期拆迁计划且权属清晰的，除东坪山以外的其他区域可实行翻改建，由区政府严格限定翻改建条件和程序。需整村搬迁的，按照搬迁改造规划实施安置。禁建区内符合“一户一宅”的，由区政府通过提前安置或保障性住房等方式合理解决村民住房需求。
第二，限建村庄定义与管控措施。
限建村庄为城镇开发边界内保留村庄和城镇开发边界外需要限制建设的村庄。
管控措施：限建区内不再审批新增建设用地用于农村村民住宅建设，允许利用旧宅基地翻改建和盘活利用存量土地，或通过建设公寓式村民住宅小区保障村民住房需求。无房户、住房困难户若符合保障性住房申请条件的，可通过申请保障性住房等方式解决住房需求。
第三，适建村庄定义与管控措施。
适建村庄为城镇开发边界外除禁建和限建以外的村庄。
管控措施：适建村庄内可申请新建农村村民住宅和旧房翻改建。
一是适建村庄内利用村庄内部旧宅基地、零星空闲地新建农村村民住宅，以及受地形等特殊因素制约的山区村庄可以申请村民独立建房；
二是新增成片农村村民住宅实行“统一规划、统一配套、统一分配”方式集中联合建设；
三是城镇化水平较高、宅基地供需矛盾突出的村庄，鼓励集中建设公寓式村民住宅小区，增加村民住宅有效供给；
四是符合保障性住房申请条件的村民可根据个人意愿申请保障性住房。
主持人
农村村民住宅分区管控依据《厦门市村庄空间布局规划》划定的农村村民住宅禁建、限建、适建村庄，各管制区划定依据和具体的管控规则是什么？
代副局长
区政府负责本行政区域农村村民住宅建设管理工作，督促解决农村村民建房各类问题，切实加强农村村民建房管理工作；负责农村村庄规划审批、农村村民住宅建设用地审批；负责对各镇政府（街道办）、村（居）委会住宅建设管理相关部门的监督管理。
镇政府（街道办）负责本行政区域内村庄规划编制及农村村民建房申请的审核、报批；负责新建、扩建和翻改建农村村民住宅《乡村建设规划许可证》发放等相关工作；负责宅基地调查摸底、建立宅基地档案；负责农村宅基地批后监管工作。
村（居）委会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题及时发现、及时劝阻、及时上报，将农村村民建房安全质量纳入村庄治理范围。
职能部门:市资源规划局负责国土空间规划管理、指导村庄建设规划审查、农转用审查报批、农村村民住宅用地管理等工作。市建设局负责组织编制村镇住宅建设通用图则、指导住宅建设单体设计和推广等工作。市住房局负责农村村民申请家庭保障性住房申请资格审核和配租、配售管理。市、区文旅局负责指导属于文物类农村村民住宅保护和管理。市执法局和区城管局负责依法查处非法占地违法建房行为。
明年1月1日，新《土地管理法》（修正案）实施后，农村村民住宅用地改由镇（街道）人民政府审核批准；农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作。过渡期间，我局将与相关部门做好工作衔接工作。
主持人
我们知道农村村民住宅的管理涉及很多相关部门，各部门具体职责是什么呢？
代副局长
农村村民住宅建设管理应符合以下原则：
第一，规划管控原则。农村村民住宅建设审批必须以国土空间总体规划、村庄空间布局规划和村庄建设规划为依据，按照“先规划、后审批、再建设”的原则审批农村村民住宅。
第二，节约集约原则。农村村民住宅建设应符合节约集约、合理利用土地的要求，优先利用旧宅基地、空闲地和未利用地，从严控制占用耕地，禁止占用永久基本农田。鼓励有条件的地区逐步推广公寓式村民住宅小区、集中联建住宅等统建模式。
第三，分类审批原则。农村村民住宅建设实行区域分类管控制度，合理划定农村村民住宅禁建、限建和适建村庄。在不同管控区域实行差别化管理制度，以公寓式村民住宅小区、保障性住房、提前安置、集中联建住宅、独立建房、翻改建等多种方式解决农村村民住房需求。
第四，公平公正原则。各区要建立村民住房评分轮候制度，由镇（街）引导，成立村民评分轮候小组，优先照顾贫困户、残疾人等人员需求，进行综合评分，并按评分结果轮候安排宅基地或村民住房。
第五，安全第一原则。农村村民住宅建设选址应符合生态保护红线和水土保持、地质灾害防治等要求，不得涉及一级水源保护区等。
主持人
农村村民住宅建设管理有哪些原则？
代副局长
第二是公寓式村民住宅小区、集中联建住宅。
一是在翔安区双沪社区四统房实践的基础上，提出公寓式村民住宅小区模式。公寓式村民住宅指限建区、适建区内城镇化水平较高、宅基地供需矛盾较为突出的镇（街）或村（居）委会牵头组织集中村民承包地，组织村民使用集体土地按照“统一规划、统一建设、统一分配、统一管理”的方式建设中高层村民住宅小区，也可委托企业代为收地、代理建设。
公寓式村民住宅小区建设原则上由区政府承担建设单位管理费、设计费、工程建设监理费等二类工程建设费用，由村（居）委会承担养老服务站、文化活动室、卫生所等社区配套用房建设费用，由村民自行承担主体工程、室外工程、设备工程等建安工程费用。
公寓式村民住宅的分配参照宅基地审批方式，根据实际的户型及面积统一组合分配，每个家庭户合计享受建筑面积不超过270平方米。
二是集中联建住宅指适建区内新增集中成片农村住宅，由镇（街）或村（居）委会组织村民使用集体土地，按照“统一规划、统一配套、统一分配”的模式集中联合建设住宅。
集中建设公寓式村民住宅小区和集中联建住宅，一方面可以有效解决村民合理住房需求，另一方面也符合土地节约集约利用原则。
代副局长
亮点和突破点主要是：《意见》在海沧区实行提前安置、翔安区推行公寓式住宅建设的工作实践基础上，进行总结提升，将提前安置、公寓式村民住宅作为保障村民住房的方式。
第一是提前安置。提前安置是指在国有土地上，为满足禁建区内D级危房（D级危房指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房；C级危房指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）及符合“一户一宅”村民的合理住房需求，在海沧区实践的基础上明确：禁建区D级危房且列入近期拆迁计划的、东坪山上的D级危房户和无房户，可以通过提前安置解决住房问题。
各区还可以根据本区实际决定是否在禁建区、限建区内实行提前安置。为解决提前安置房产权办理问题，《意见》明确提前安置房参照拆迁安置房产权性质及模式办理不动产登记，所在自然村完成征地拆迁或取得房源8年后方可上市交易。已享受提前安置政策的村民不再列入拆迁安置范围，不得再申请宅基地，但可以继续享有其他农村集体经济组织成员的权利。
主持人
该《意见》有哪些亮点和突破点？
代副局长
《意见》包括六部分内容：
第一部分明确农村村民住宅建设管理实行规划管控等5个原则。
第二部分提出强化协同管理，明确各级政府、各相关部门的职责。
第三部分提出农村村民住宅区分禁建、限建、适建村庄，实行分类管控、分类审批。
第四部分明确以公寓式村民住宅小区、保障性住房、提前安置、集中联建住宅、独立建房、翻改建等多种方式满足农村村民合理的住房需求。
第五部分提出完善旧宅基地的收回与处置方式。
第六部分强化保障措施，促进政策落实。
主持人
简要介绍下，该《意见》主要包括哪些内容?
代副局长
厦门市土地资源相对匮乏，但宅基地需求较大，供求矛盾突出，为规范农村村民住宅建设管理，2014年6月我市出台《关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号），提出农村村民住宅建设要实行建设区域分类管控制度，各区政府应合理划定农村村民住宅禁建区、限建区和适建区。2018年3月我市出台《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理补充意见的通知》（厦府〔2018〕87号），进一步规范我市农村住宅建设管理。因151号文有效期5年，上述两份文件于今年6月到期失效。
为落实乡村振兴战略、保障农村村民的合理住房需求，确保我市农村村民住宅建设管理的延续性，并引导村民按规划有序建设住房，提高农村土地节约集约利用水平，我局牵头起草、市政府印发了《关于加强农村村民住宅建设管理的意见》，《意见》要求农村村民住宅建设管理按照“规划管控、节约集约、分类审批、公平公正、安全第一”等5个原则，通过公寓式村民住宅小区、提前安置等多种形式保障农村村民户有所居。
主持人
首先请您介绍一下，出台该《意见》的背景和意义，谢谢！
主持人
代副局长您好，欢迎您做客市政府网站。
代副局长
主持人好，各位网友大家好。
主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。为贯彻落实乡村振兴战略，进一步加强全市农村村民住宅建设管理，保障农民合法权益，促进村庄建设发展与城市化有机融合，打造具有地域特色、生态宜居的现代化美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，近日，厦门市人民政府印发《关于加强农村村民住宅建设管理的意见》(以下简称《意见》)，要求强化村庄规划引领，按照“先规划、后审批、再建设”的原则，审批农村村民住宅，并且分区管控农村村民住宅建设。
今天我们邀请到厦门市自然资源和规划局副局长代敏女士做客政府网，解读《关于加强农村村民住宅建设管理的意见》的相关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问。