主持人
非常感谢陈副局长做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。
陈副局长
交易当事人需办理解除交易资金监管的，按下列规定办理：
第一，存量房交易在不动产登记机构受理前，经协商终止交易的，交易当事人持《解除交易协议书》《存量房买卖合同》《资金监管协议》和身份证明等材料到交易资金监督机构解除交易资金监管；
第二，存量房交易在不动产登记机构受理后，权属转移登记事项记载于登记簿前，因存在交易当事人终止交易、交易房产被查封等原因不能完成权属转移登记的，交易资金监督机构根据不动产登记机构出具的《不予登记通知书》以及《存量房买卖合同》《资金监管协议》等材料解除交易资金监管；
第三，人民法院、仲裁机构判决或裁定终止交易的，由交易当事人持已生效的法律文书等相关材料到交易资金监督机构解除交易资金监管。
某企业（网友）
如果已经办理了存量房交易资金监管，可以解除吗？
陈副局长
可以的。我市的存量房交易资金监管遵循自愿的原则，如果交易当事人自愿放弃交易资金监管，应当签署《自愿放弃交易资金监管服务确认书》。因为没有选择资金监管，交易风险可能会提高，需要交易当事人自行承担相应的资金风险和法律责任。我们建议有条件的交易当事人尽量选择资金监管，毕竟买房涉及资金数额巨大，对大多数家庭来说都是一件大事，还是慎重一些比较好。
张女士（网友）
我有一套在海沧的房子想卖掉，想尽快拿到钱，可以不选择资金监管吗？
陈副局长
办理存量房交易资金监管不需要通过房屋中介，但如果有通过中介居间服务的话，中介应提醒交易当事人办理资金监管。新版《监管办法》中规定：房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中，应主动向交易当事人告知交易资金监管的相关内容和交易资金自行划转的风险，并协助交易当事人办理交易资金监管。没有中介居间自行成交的存量房交易，交易当事人的交易资金监管可按照《监管办法》内容参照执行。
李先生（网友）
办理存量房交易资金监管需要通过中介吗？如果没有中介居间，交易当事人可以自行操作吗？
陈副局长
二手房交易存在不少风险点。对于买方来说，虽然房源核验能在一定程度上规避房屋抵押、查封风险，但如果卖方有其他债务，如民间借贷之类的，就会很难查出来。同时，按照法律规定，产权变更以不动产登记为准，也就是说并不是谁签合同房子就归谁，而是谁先过户房子才归谁，因此可能存在“一房多卖”的情况。如果买方直接将购房款打给卖方，假设卖方资不抵债或将房子过户给他人，购房款将难以追回。对于卖方来说，很可能出现买方贷款审批不下来、买方恶意违约、房款支付渠道不正规等问题，导致房子过户后，钱没收到，这也是非常突出的风险点。我们建议交易当事人尽量选择资金监管，保障自身合法权益。
王先生（网友）
二手房交易不选择资金监管会有哪些风险呢？
陈副局长
我市存量房交易资金监管服务是免费的，遵循自愿、便民、安全、有序的原则。交易资金在资金监管专用账户停留期间，由交易资金监督机构按照银行同期活期存款基准利率计算利息。同时，付款方式不管是商业按揭贷款还是一次性付款，都可以享受交易资金监督机构提供的资金监管服务。
陈女士（网友）
我想咨询一下，办理资金监管需要收费吗？我打算按揭买房，能做资金监管吗？
主持人
好的，谢谢陈副局长的详细解读。下面，我们看看网友的问题。
陈副局长
资金监管与带押过户可以同时办理，但要求买卖双方的贷款在同一个银行。
目前，我市有23家银行可以办理同行“带押过户”业务，具体的办理方式建议交易当事人咨询贷款银行。
主持人
近期，我市多家银行推出二手房“带押过户”业务，资金监管和带押过户可以同时办理吗？
陈副局长
每家交易资金监督机构的办理步骤可能略有不同，但总体上是按照这个流程来操作的。市民朋友在选择资金监管服务前，可先咨询交易资金监督机构具体的办理流程。
陈副局长
一般来说，存量房交易资金监管的流程有4个步骤。
第一步：交易当事人选择交易资金监督机构，并签订资金监管协议；
第二步：买方将交易资金存入存量房交易结算资金专用存款账户；
第三步：确认交易资金到位后，交易当事人办理房屋权属转移登记手续，也就是过户；
第四步：完成不动产权属转移登记后，交易资金监督机构按监管协议约定，即时将监管资金划转至卖方指定账户。
主持人
请问陈副局长，资金监管需要办理哪些步骤呢，每家交易资金监督机构的流程都是一样吗？
陈副局长
二是对卖方来说。可以避免出现过户后买方贷款迟迟批不下来、买方故意拖欠尾款，最后落得“钱房两空”的问题。
三是对于整个交易流程来说。有利于提高存量房交易效率。存量房交易过程中，常常陷入是买方先付款，还是卖方先过户的困境。卖方担心房子过户后拿不到钱，买方担心付了钱房子不能过户。此时选择存量房交易资金监管，可以将交易资金暂时存放在交易资金监督机构专门开设的“存量房交易结算资金专用存款账户”中，既保证安全，又流畅交易环节。
陈副局长
选择存量房交易资金监管的好处主要有几个方面：
一是对买方来说。可以避免“一房多卖”、交易房屋被司法查封、付完首付款不配合过户等风险。举个例子，张先生通过朋友购买一套二手房，与卖方达成交易意向并直接向卖方转账首付款30万元，等到要办理房屋过户时，张先生才发现房子已被查封，根本不符合交易条件，但因卖方不配合解约，已支付的款项难以追回，只能通过司法途径维权。假如张先生选择了存量房交易资金监管，当房子无法过户时，交易资金将原路返还给张先生，可有效保障当事人的权益。
陈副局长
资金监管好处非常多。我们都知道，存量房交易涉及金额大、时间跨度长，在整个交易过程中，很可能存在如卖方房屋被司法机关查封、买方贷款审批不通过等不确定因素，最终导致交易当事人不能如约完成交易，引发交易纠纷甚至造成经济损失。我局日常的存量房交易信访受理中，主要问题就是费用纠纷。
主持人
那么，房产买卖选择资金监管的好处，能否请您也给我们举一些具体的例子？
陈副局长
按照《厦门市存量房交易资金监管办法》的规定，“交易资金监督机构”是指具有金融经营许可资质的第三方机构、商业银行。交易资金监督机构应具备以下5个条件：
一是具备完善的资金监管方案、内控制度、风险防控措施；
二是具备存量房交易资金监管全程网办能力，并满足与存量房交易全程网办对接和实现交易结算资金信息的实时传递与交换的技术条件；
三是符合人行厦门市中心支行、厦门银保监局等部门关于资金监管机构的相关规定；
四是不得从事房地产经纪业务；
五是保障交易资金安全的其他条件。
市民朋友要做资金监管时，应选择符合上述条件的交易资金监督机构。
主持人
能否请您给我们详细介绍一下，您刚刚提到的“交易资金监督机构”，具体要符合什么样的条件才能称之为“交易资金监督机构”呢？
陈副局长
第二个是关于资金监管范围。新版《监管办法》的资金监管范围扩大到交易当事人在存量房买卖合同中约定的房价款（包括按揭贷款）；定金、押金、办理存量房转让涉及的税费和中介佣金等，可由交易当事人自行约定是否纳入监管资金。
陈副局长
新版《监管办法》主要有两个创新点：
第一个是关于交易资金监督机构。旧版《监管办法》中指定厦门市住房置业融资担保有限公司为交易资金监督机构；新版《监管办法》将交易资金监督机构扩大到“具有金融经营许可资质的第三方机构、商业银行”，增加商业银行作为监管机构，为交易当事人提供更大的选择空间。
主持人
相比于旧版的《存量房交易资金监管办法》，新版的《监管办法》在内容上主要有哪些变化呢？
陈副局长
旧版《监管办法》的有效期为五年。为规范存量房交易资金监督管理，确保我市存量房交易资金监管安全，加强政策衔接过渡，我局针对我市的实际情况和需要，对旧版《监管办法》进行了修订、完善。新版《监管办法》已于今年的6月1日正式施行。想进一步了解新版《监管办法》具体内容的市民朋友们，可以登录厦门市住房保障和房屋管理局官网，搜索关键词“资金监管”进行查阅。
陈副局长
好的。实际上，厦门市早在2017年就已经出台《厦门市存量房交易资金监管办法》（厦国土房〔2017〕273号），我在这里称为旧版《监管办法》。旧版《监管办法》施行以来，在保障交易当事人交易资金安全，规范存量房交易流程，维护我市房地产交易秩序等方面，取得非常明显的成效。在取得成效的同时，也存在如资金监管办理效率偏低、选择资金监管的人群较少等问题。
主持人
我市《存量房交易资金监管办法》的出台背景，能否请您也给我们介绍一下？
陈副局长
比如，我们平时网上平台购物，付款后钱先转到平台监管账户，等到确认收货后，钱才会打到卖家的账上。这个存量房交易资金监管，其实是一种类似的操作。
陈副局长
“存量房交易资金监管”是指，在二手房买卖过程中，为保障交易资金的安全给付，交易当事人与交易资金监督机构签订《存量房交易资金监管协议》，由买方先将交易资金存入“存量房交易结算资金专用存款账户”，在完成房屋权属转移登记手续后，交易资金监督机构按协议约定条款，将监管资金划转到卖方账户的整个过程。
陈副局长
好的，我先解释“存量房”的概念。存量房实际上就是我们通常所说的“二手房”；资金监管指的是将买卖二手房的交易资金暂存在监管账户。
主持人
为了让更多市民朋友们了解今天的访谈主题，首先能否请您给我们介绍一下，“存量房交易资金监管”的概念，谢谢！
陈副局长
主持人好，各位网友大家好！
主持人
陈副局长您好，欢迎您做客市政府网站。
主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。
今天我们邀请到厦门市住房保障和房屋管理局副局长陈江生先生做客政府网，为大家解读《厦门市存量房交易资金监管办法》的有关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问，提出宝贵的意见和建议。