去年下半年以来，我市商品房预售合同纠纷再次呈现上升趋势，两级法院共受理1615件，其中基层法院1356件，中院259件，现已审结1405件。这些案件中，涉及逾期交房和逾期办证纠纷占了较大比例。为统一我市两级法院审理这两类纠纷案件的裁判尺度，市中院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》并于昨日向记者进行详细解读。

　　关键点1 何时视为交房

　　购房者已接受商品房钥匙，除约定外，应视为商品房已经交付使用，也就是购房者实际接收了商品房。

　　出卖人交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定其不具备交房条件；但购房者接受了钥匙，又以出卖人没有交付“两书”为由主张出卖人不具备交房条件，法院不予支持。由于对“两书”的首次规定体现在1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》中，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。

　　关键点2 违约金额计算

　　逾期交房：违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金计算标准上，当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则以违约金超过造成的损失30％为标准予以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，参照同地段的租金标准计算。

　　逾期办证：当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算；没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。现房交付的，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。违约金止算点为出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。逾期办证违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。违约金的计算基数是买受人“已付购房款总额”，包括购房者支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。

　　关键点3 逾期责任谁负

　　因出卖人原因致使购房者未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，购房者请求出卖人承担违约责任的，予以支持。出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，应认定为已完成了办理权属登记相关义务。在实际操作过程中，经常会出现购房者自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记部门办理相关登记手续，或者是办理按揭中，因为与银行借贷关系出现纠纷，银行不配合其办理登记手续造成延误等等，这均不能归责于出卖人，而应由买受人自行承担相应的民事责任。

　　2001年6月1日建设部颁布施行《商品房销售管理办法》（下称《办法》）确定了测绘义务专属于开发商。出卖人因测绘事宜引起逾期办证，购房者主张出卖人承担《办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。

　　关键点4 诉讼时效2年

　　逾期交房或逾期办理权属登记官司，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情景，适用中断或中止的规定。

　　关键点5 逾期何时起算

　　当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，如房屋交付的时间发生在《城市房地产开发经营管理条例》实施之前，违约金自该条例实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。